毛坯房是空置还是出租?

唯一 2021-03-12 来源: 砖头思维记录

最近刚装修完一套小三房用于出租,想和大家分享一下我对于出租还是空置的想法。

在此之前我一直倾向于空置,一方面是之前手上都是120+毛坯户型为主,装修出租不划算;另一方面也是觉得租金回报率太低,需要较长时间才能收回成本,举个例子,在三线城市,房价100万,额外需要10万块装修,一个月租金2500元,一年3万元,那回报率也只是3个点不到,需要超过3年装修本金才能要回来。

但是为什么我今年又改变了思路呢?

首先要介绍一下,装修完的这套小房子,这套房虽然面积小,才不到80平方,但是实用率高,可以做到3房2厅2卫,第一反应是很适合用来出租,但促使我下决心装修的,却是另外一个更重要的原因,那就是我感觉之前的算法是错的。

没错,其实很多网上介绍的买房出租的计算方法其实是错误的!!!

回到我们刚才的例子,100万房价+10万装修,一年租金3万,这么看确实头三年是亏本的,甚至买房出租更是傻瓜行为,不过这里牵扯的东西就太多了,所以应不应该买房用于投资,我在这里就不多做讨论了,今天讨论的是已经买了房之后要不要装修来出租。

其实我们一直存在一个思维误区,那就是我们花了10万进行装修,这钱就花出去了,但其实并不是这样的,它其实分成了两部分,一部分沉没到了房价里面,体现出来的形式就是带装修和毛坯每平方的差价,而另外一部分,也就是超过这个差价的部分,这部分才是真正的消费部分,因为二手接你盘的市场受众不承认这部分溢价,因此变成了消费。

所以我们10万块装修,沉没到房价里大概4万,花费相当于6万,出租两年就能回本,如果装修的时候再压缩一下成本,则回本速度会更快。

另外还是很重要的一点,在算出租回报率时,其实我们之前的算法也是不对的,我们不应该拿租金回报除以买房的成本,因为那些都是沉没成本,你就算不出租,那钱也是花出去了,不是吗?至于要不要买房那就是另外一个话题了,大家感兴趣我们可以回头再讨论这个问题。

所以在这里,我们应该是用3万除以装修投入10万,回报率有30%哦。

总结概括:

买房成本是沉没成本,不管出租与否,这部分成本都在那了

装修成本分两块,一部分会沉没到房价里变成装修房,房子转手时售价会比毛坯略高;第二部分是装修折旧例如家私家电,转手时约为0

算出租回报率时,是用租金除以装修成本(甚至用上面的装修折旧部分)

最终我的这套房子还没完全收尾就租出去了,装修回报率可以去到36.1%,总体回报率(加上房价总成本)也去到3.8%,我觉得这已经算挺不错的回报率了。

大家觉得我这算法对不对?

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