加装电梯最大的难点

梦幻之旅 2022-08-23 来源: 房天下

1、居民同意率

据报道，近4成符合条件且已经参与“旧改”的老旧小区，因居民意见不统一，导致加装电梯一事悬而未决。存在的主要问题及解决方法如下：

1）低楼层（一二楼）的采光和噪音。目前的主要做法是通过透明的观光式电梯，以及电梯井增加连廊连接楼梯间，中空部分留给一二楼采光的做法。

2）不同楼层居民因电梯使用率不同而需承担的建设费用问题。目前普遍采用价格差的方式，顶楼最贵，往下依次降低，一二楼具体采用不付钱还是由顶层两层给予补贴取决于居民协商的结果。而政策难以推行除了一二楼的“相对损失”外，顶楼三四万元的加梯预算（不算后期维护成本）也劝退了一批居民。

3）居民同意率达到多少才可开工。据初步统计，可开工的居民同意率从的“一票否决”或者90%降至2/3，这降低了博弈难度，压缩了谈判所需要的时间。

2、安装经费来源

统计显示，目前加装电梯经费来源主要是省（自治区/直辖市）市（区）县（市/镇）分账补贴，一般而言，东部地区的三级补贴总计20万元左右，中西部城市为10~20万元，占装梯成本的1/3左右，剩下则由居民自己负担。常见的方式有：

1）限时停止补贴，鼓励尽快申请，如南宁电梯安装补贴将于2022年底结束，只有在此前完成安装，取得电梯使用登记证才能获得补贴。

2）鼓励居民动用住房公积金，青岛、武汉等城市多采用这种方法。

3）“加梯贷款”，如上海江湾镇街道有居民加装电梯需出资2.3万元，首付20%之后，剩下的1.84万元可通过银行贷款，还款最长期限为6年。

3、后期管理和维修费用

目前还处于加装电梯大规模建设阶段，后期的电梯保养尚只在为数不多的城市小区出现。现阶段加梯后的维护机制有两种：

1）电梯公司专营，安装的过程中业主不需要承担任何费用，所有的费用都由电梯公司支付，但业主在乘坐电梯时需要缴纳一定的费用，例如北京海淀区大柳树5号院。

2）社区管理，定期维护，居民承担维修费用。为避免加梯后居民将电动车“上楼”或者“蹭电梯”，上海常用的管理政策类似于单元门禁，只有本单元居民才能刷卡乘坐。而有的电梯也设置门铃，经户主确认开门后，访客能使用电梯。

“共享电梯”模式可行吗？

目前市场上出现了不同的加装电梯模式探索，如“共享电梯”“以租代建”等。“这些模式简单说就是电梯由企业建设运营，使用者交使用费。”一家电梯公司负责人说，通过这样的形式，可以减轻住户的负担，不用一次性拿出一大笔钱，但需要居民按年交一定的使用费，维修保养交由运营电梯的企业负责。

扬州市住建局物业处负责人表示，此类做法是企业的一种商业行为，并非慈善公益。加装电梯从前期准备，到施工过程，再到投入使用后的维保管养，时限可长达二十余年。老旧小区房屋时间长，加装电梯首先强调的是安全，如果选择“共享电梯”“以租代建”模式，后期会牵扯日常管理谁负责、维保公司哪一家等诸多问题。从国家到地方，目前尚未出台相关规范政策。