房地产两集中什么意思？“两集中”政策对房地产行业的影响

安兵 2022-09-16 来源: 楼盘网

所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求，原则上发布出让公告全年不得了超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。说白了两集中也就是集中公示和集中招、拍、挂出让。

三批次也就是过去地方卖地一年四季都可以，但是现在一年只能卖三次，而且必须做到完全透明。这相当于中央变相收回了土地管理权限，从根儿上要进行房住不炒。这个影响力绝不输于去年的三道红线，甚至可以称之为土地供给侧的历史性改革。

据了解，实施两集中(集中发布出让公告，集中组织出让活动)、发布住宅用地公告不能超过3次的城市共有22个，分别是北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

为什么仅要求22城进行”两集中”?

这22城基本都属全国一二线城市、重点城市，在全国成交额几乎占据半壁江山。

在这22城进行”两集中”新规，有利于带领全国整体市场的未来走势，若把22城地价、房价稳定下来，全国整体市场预期大概率就会稳定下来。

“两集中”政策对房地产行业的影响

1、对供应端影响

供应端变革，抑制房价上涨。“两集中”带来土地供应端变革，在同一时期大量组织土地集中出让，一二线城市土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。集中供地政策可以平稳土地交易市场，减少热门土地被“哄抢”的局面;此外集中供地会带来商品房集中上市的局面，从而带来商品房供给冲击，同期供应土地同时入市，房企开盘后竞争激烈，一年仅发布3次土地出让公告，价格战将会更加激烈，抑制城市房价上涨。稳定土地市场预期。

2、对企业影响

强劲企业拿地机会多，中小房企生存空间挤压。由于一年仅有三次拍地机会，同期大量土地同时竞拍，降低土地竞争程度。融资能力强，注重深耕的大中型房企、资金实力强劲的国企央企，同期能组织大量资金参与土地竞拍，拿地机会更多。中小型房企的生存空间将会被进一步压缩，需要提升择机出价能力，增加准确性。

房企存在同时竞争。各区级政府都会尽可能降低土地出让起始价。短期内利空近期拿土储比较多的房企，长期利多的是资金充裕的和资金成本较低的央企，利空的是高杠杆和资金成本较高的房企，因为一些城市的供地时点可能会相同。

对房企短期资金或形成挑战。一年三次集中在出让土地，土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

3、对不同城市影响

三四线城市将获得青睐。集中供地政策使一二线重点城市拍地难度增加，房企必须把握时机和增强择地能力，这种要求导致中小房企生存空间缩小，倒逼房企将注意力转移到三四线城市，同时大中城市房企集中度可能会进一步提升。

城市分化加剧。对于供地紧缺型城市土地竞拍或将更加激烈，对于长期供地过剩型城市来说，密集供地可能导致土地流拍率升高。