“带押过户”有哪些风险？“带押过户”风险点

Allen 2023-04-02 来源: 环球网等综合

房产“带押过户”是一种常见的房产交易方式，特别是在二手房市场中。这种交易方式通常会出现在房屋买卖合同中的附加条款中，它的主要含义是指根据民法典规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

不动产既包括人们熟悉的住房，也包括工业厂房、商业用房等其他类房屋，以及土地、海域、林木等。

不动产“带押过户”实行以前，对于企业、民众来说，已抵押的不动产买卖转移的，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不仅交易成本高时间长，而且流程繁琐复杂。

“带押过户”政策的推广，虽然对减少二手房买卖交易时间、降低交易成本有积极意义，但业内人士也提醒买卖双方，需要注意一些风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣分析，带押过户离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，买方、卖方、不动产登记部门和银行。必要的时候，还需要公证机构的配合。对于买方而言：

第一，必须详细了解当地的带押过户具体政策，不同城市的细化操作政策可能有所不同。

第二，对买方而言，虽然可以实现过户，实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。而且，可能在一定期限内，即使实现了过户，所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。因此，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。

第三，注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据民法典相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是当事人另有约定的，按照其约定。所以，即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。所以需要提前在不动产登记中心核实清楚，查看下抵押权登记情况，看看是否有约定抵押期间不得转让。

第四，作为买方，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封。

第五，作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。