买回迁房怎么做最安全？购买回迁房的风险有哪些？

村村 2023-08-09 来源: 楼盘网

1、务必要约定好交房的时间。

签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理转移手续。若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房的时间。

2、买方最好留大客尾款。

当卖方认为违约所得小于尾款时，违约机会将会大大降低。

3、务必让卖方的配偶签名。

实践中，回迁房一般属于夫妻共同财产，只要卖方配偶签名，并辅以必要的条款，基本上能够预防很多不必要的麻烦。

4、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。

以此表明对卖方出卖行为的认可和对继承权的放弃。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免发生不快。

买回迁房怎么签协议才安全？

1、在交易时，购房者要注意防止一房多卖，可以通过压原业主购房合同以及回迁协议原件或者压尾款的方式来降低一定的风险。

2、一定要约定房产过户和交房的时间。在签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

3、要求原业主的配偶、第一顺序继承人签字。这类房屋多为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字、按手印。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。

4、查看买卖合同是否存在瑕疵。一般合同都是三方合同，买方、卖方、房产经纪公司各持一份，要注意查看一下是否有不合理的地方。

回迁房和商品房的区别

1、房价不同

在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

2、买卖双方的关系不同

商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

3、房屋的性质不同

拆迁的是商品房，回迁房自然也是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

综上所述，购买回迁房虽然房屋价格低，但是购买这种房子是存在一定的风险的。所以您需要考虑到回迁房的具体方面，如房产证是否落实、房屋买卖合同签订的内容，房屋是否可以过户等情况。

购买回迁房的风险有哪些？

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子，购买回迁房的风险包括以下几点：

1、无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益，如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

2、在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。

3、很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。

4、物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。

5、回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。

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