房屋养老金是什么？房屋养老金业主需要直接出钱吗?

随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，房屋不仅是人们居住的场所，更是家庭重要的资产。为了保障房屋的长期安全与正常使用，住房和城乡建设部副部长董建国在8月23日的国务院新闻办公室新闻发布会上提出，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。其中，房屋养老金这一概念引起了广泛关注与讨论。那么，究竟什么是房屋养老金？老百姓是否需要为此直接掏钱呢？

房屋养老金的定义与内涵

房屋养老金这一概念目前在国内尚无统一的定义。中央财经大学教授、法学院院长尹飞提出，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这一过程中，为了保障房屋的安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用即可以称作“房屋养老金”。尹飞进一步解释，这一概念目前仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。

尹飞在接受澎湃新闻采访时表示，房屋养老金制度并非针对“老破小”。通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户两部分。其中，个人账户即现行的住房专项维修资金；公共账户则是此次制度的重点，旨在解决涉及公共安全的问题。例如，小区电梯等共有部分损坏则使用个人账户即住宅专项维修资金，但若是地震后需要对相关区域的房屋进行检测，或某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患，这部分资金就需要公共账户来支出。因此，房屋养老金的核心在于通过设立公共账户，使用公共资金来解决涉及公共安全的问题。

房屋养老金的资金来源

关于房屋养老金的资金来源，市场上普遍关心的一个问题是：老百姓是否需要直接掏钱来支付这部分费用？董建国在新闻发布会上明确表示，这次建立房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。根据“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，而不是增加业主的负担。即便有个人承担的部分，也仅限于现行的住房专项维修资金，这部分款项依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担，在购买商品房或房改房时业主已经预缴过。

公共资金的具体来源

那么，公共资金究竟从哪里来呢？上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣及其团队在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中指出，公共账户资金是以保障社会公共安全和房屋基本安全的资金，用于房屋定期体检以及个人账户资金适用范围以外部分影响公共安全的维修，具有社会共济作用。具体而言，这些资金主要来源于以下几个方面：

• 国有土地出让收入：作为房屋养老金主要资金来源，有两个路径考虑：一是在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目；二是在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老金资金。

• 中央财政城镇保障性安居工程补助资金：包括老旧小区更新改造资金。

• 地方财政补助资金：由地方政府根据实际情况拨款。

• 其他房地产相关税收：如契税、房产税等。

房屋养老金与现有专项维修基金的关系

尽管目前已经有了专项维修基金，但为什么还需要房屋养老金呢？

首先，现行的住宅专项维修资金主要针对房屋共有部分、公用设施设备的维护和改造。由于这些资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，提取和使用效率不高，难以满足房屋“应修尽修”的需求。特别是在我国房地产市场逐渐进入存量时代，需要维护、改造的老旧房屋比例快速提升，现有的维修资金已经难以满足需求。

其次，受快速城镇化的影响，大量外来人口涌入城市，导致高层和超高层建筑成为主要居住形式。这些建筑经过一定年限后，会面临各种老化问题，如房屋结构安全隐患、设施设备锈蚀老化、屋面渗漏、外墙脱落等。如果不及时进行维护和修缮，这些建筑可能逐渐变成危房，威胁居民安全。

因此，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期的安全保障，有利于更好地解决老旧小区改造资金问题，深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级，加快构建房地产发展新模式。

试点城市的探索与实践

根据住房和城乡建设部的说法，上海等22个城市目前正在试点房屋养老金等制度。这些试点城市的实践经验将为全国推广房屋养老金制度提供重要借鉴。

例如，上海市在试点过程中，将老旧小区改造资金补充到公共账户，既能按需立项，又有利于更新成果的后期维护。这种方式不仅能够解决资金筹集问题，还能够确保资金使用的公平性和透明度，为其他城市提供了有益的经验。

小结：

房屋养老金制度的建立旨在通过公共资金的合理使用，保障房屋的全生命周期安全，解决存量时代大规模的城市更新和老旧小区改造问题。根据现行制度设计，房屋养老金的公共账户部分主要来源于公共资金，不会增加业主的负担。个人账户部分则是现行的住房专项维修资金，业主在购房时已经预缴过。

通过这一制度，相关部门希望能够更好地保障居民的居住安全，推动城市更新和建筑业的转型升级，为实现高质量发展提供有力支持。未来，随着试点城市的探索与实践，这一制度有望在全国范围内推广，进一步改善城市人居环境，提高居民的生活质量。