二类经济适用房能买吗？二类经济适用房是什么意思？为什么有人不建议买！

经济适用房作为解决中低收入家庭住房问题的重要政策工具，在过去几十年中发挥了重要作用。然而，“二类经济适用房”这一术语在公众中常引发疑问，其定义、购买条件及交易政策是否与普通经济适用房一致？

一、二类经济适用房的定义

1. 经济适用房的总体概念

经济适用房（简称经适房）是根据《经济适用住房管理办法》（2007年11月发布，建住房[2007]258号）由政府出资扶持，以保本微利为原则，向中低收入家庭和住房困难户出售的具有社会保障性质的商品住宅。其特点包括：

• 经济性：价格低于市场商品房，适合中低收入群体。

• 适用性：设计注重使用功能，面积适中，满足基本居住需求。

• 政策性：购买者需符合特定条件，交易受限制。

根据《经济适用住房管理办法》，经适房供应对象主要为城市低收入家庭，与廉租住房保障对象相衔接。

2. 二类经济适用房的含义

“二类经济适用房”并非《经济适用住房管理办法》中明确定义的术语，而是地方政策中对特定类型经适房的细分称呼，尤其在北京市等地区使用较多。根据北京市相关政策（如《北京市经济适用房申请和配租指南》2017年版），二类经济适用房通常指：

• 特定安置房：为城市拆迁户或特定群体（如危房改造居民）提供的保障性住房，面积和价格根据家庭人口及政策确定。

• 区别于普通经适房：与一类经适房（面向普通中低收入家庭）相比，二类经适房可能针对特定人群（如拆迁户、教师、医务人员等），优先级或分配方式不同。

• 面积与标准：二类经适房面积通常在60-90平方米，优先满足刚需家庭，设计标准略低于商品房但高于廉租房。

例如，北京城八区将经适房分为一类（普通中低收入家庭）和二类（拆迁安置或其他特殊群体），两者的申请条件和分配流程略有差异。

3. 政策背景

经济适用房政策起源于1985年国家科委蓝皮书，1994年国务院提出“安居工程”，1998年明确以经适房为主的住房供应体系。2007年《经济适用住房管理办法》进一步规范了经适房的开发、交易和监督。二类经适房作为地方政策的补充，主要解决特定群体的住房问题，如城市拆迁导致的无房户或特殊职业人群。近年来，随着保障性租赁住房的推广，部分地区（如北京、上海）逐步减少经适房供应，转向公租房和共有产权房。

二、二类经济适用房是否能买？

1. 购买可能性

根据《经济适用住房管理办法》，二类经济适用房可以购买，但需满足严格的资格条件，且交易受限：

• 限购对象：二类经适房通常优先分配给拆迁户、特定职业群体或低收入家庭，非符合条件者无法购买。

• 交易限制：经适房购房人拥有有限产权，住满5年后可按市场价出售，但需补交10%的综合地价款。未满5年不得转让或出租。

• 地方差异：部分地区（如北京）对二类经适房的交易有额外限制，如需优先回购给政府或指定机构。

2. 购买资格

二类经济适用房的购买资格因地区而异，以北京为例（参考2017年《北京市经济适用房申请和配租指南》），需满足以下条件：

• 户籍要求：申请人须具有北京市城镇户籍满3年，且年满18周岁。单身申请人需年满30周岁。

• 收入与资产限制：家庭人均年收入和总资产需低于北京市规定的标准（如2024年城八区人均年收入低于6.5万元，家庭资产低于120万元）。

• 住房状况：家庭人均住房面积低于15平方米，或无自有住房（如拆迁户）。

• 优先群体：拆迁户、教师、医务人员等特定群体优先，视地方政策而定。

• 其他地区：如上海、广州，二类经适房的申请条件类似，但收入和面积标准不同。例如，上海2024年规定家庭年收入低于7万元可申请经适房。

3. 限制与风险

• 有限产权：购房人仅拥有房屋使用权，土地属国有，交易需补交地价款。

• 政策变动：部分城市（如上海）逐步退出经适房供应，购买机会减少。

• 审核严格：申请需提交户籍、收入、资产等证明，弄虚作假可能被取消资格或追责。

三、申请与购买流程

1. 资格申请：

• 提交材料：身份证、户口本、收入证明、资产证明、拆迁协议（如适用）。

• 向当地住建部门或街道办事处提交申请，接受资格审查。

2. 配售摇号：

• 符合条件的家庭进入摇号或优先分配（如拆迁户）。

• 北京等地通过公开摇号确定购房顺序。

3. 签订合同：

• 签订《经济适用房购房合同》，明确房屋面积、价格及有限产权条款。

• 支付房价（通常为市场价的50%-70%）。

4. 产权登记：

• 办理有限产权证，注明5年交易限制。

• 缴纳契税（1%-3%）及登记费。

5. 入住与后续管理：

• 入住后需自住，禁止出租或改变用途。

• 住满5年后可申请转为完全产权，补交地价款。

四、注意事项

1. 政策确认：不同城市对二类经适房的定义和条件不同，需向当地住建部门咨询（如北京市建委官网）。

2. 材料真实性：提供虚假证明可能导致资格取消或法律责任。

3. 交易限制：购买后5年内不得转让，需评估长期居住需求。

4. 价格与成本：

• 二类经适房价格约1.5-3万元/平方米（视地区而定）。

• 10平方米住房预算约15-30万元，含契税和装修费用。

5. 市场风险：经适房转售需补交地价款，获利空间有限，投资价值低于商品房。

五、常见问题解答

Q1：二类经适房与一类经适房有何区别？

• 二类经适房多针对拆迁户或特定群体，优先级更高，面积和价格可能不同。

Q2：购买二类经适房后能出租吗？

• 5年内禁止出租，5年后需补交地价款并转为完全产权后可出租。

Q3：外地户籍能申请二类经适房吗？

• 通常需本地户籍满3年，部分地区（如上海）允许连续缴纳社保1年申请经适房。

随着保障性租赁住房和共有产权房的推广，二类经适房供应可能减少，但其作为解决特定群体住房困难的工具仍具重要意义。通过规范申请和科学规划，符合条件的家庭可借助二类经适房实现安居目标。