住房公摊是谁搞出来的？住房公摊面积包含哪些地方？90%的业主都不清楚

在房地产市场，住房公摊面积是购房者关注的核心问题之一，因其直接影响实际使用面积和购房成本。

一、住房公摊面积的定义与起源

1. 公摊面积的定义

住房公摊面积（简称公摊面积）是指住宅楼中由全体业主共同分摊的公共区域面积，与套内面积共同构成建筑面积。购房者支付的房价基于建筑面积（套内面积+公摊面积），而非实际使用的套内面积。公摊面积通常以百分比表示，称为公摊系数（公摊面积÷建筑面积×100%）。

2. 公摊面积的起源

住房公摊面积的概念并非我国独有，起源于现代多层和高层住宅的建筑与管理需求：

• 国际背景：公摊面积的概念最早出现在西方国家的高层住宅设计中。20世纪初，随着城市化进程和高层建筑的兴起，电梯、楼梯、公共走廊等设施成为楼宇必需部分，这些区域的建设与维护成本需由业主共同承担，催生了公摊面积的概念。

• 国内引入：我国在20世纪80–90年代房地产市场化改革期间，借鉴中国香港和西方的高层住宅管理模式，引入公摊面积制度。1995年，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）首次明确了公摊面积的计算方法，标志着公摊面积在房地产市场的规范化应用。

• 制定主体：公摊面积制度由国家建设部门（现为住房和城乡建设部）及相关物价部门制定，结合《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）等标准实施。开发商、物业公司和地方政府在执行中进一步细化规则。

3. 法律与规范依据

• 《物业管理条例》（2018修订版）：规定公摊面积为全体业主共有，物业公司负责维护，费用由业主分摊。

• 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）：明确公摊面积的计算方法和分摊规则。

• 《商品房销售管理办法》（2001年）：要求开发商在销售合同中明确公摊面积和系数，确保透明。

4. 公摊面积的目的

• 分摊成本：公共区域（如电梯、楼梯）的建设和维护成本由全体业主按比例分担。

• 功能支持：确保高层住宅的公共设施（如消防通道、设备间）满足使用需求。

• 市场规范：统一建筑面积计算标准，便于房价定价和交易。

二、住房公摊面积包含哪些地方？

1. 公摊面积的具体构成

根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），住房公摊面积通常包括以下区域：

公共通道：

• 楼梯：包括楼梯间、楼梯井及踏步。

• 公共走廊：楼层内的水平通道，连接各户入口。

• 电梯井：电梯运行空间及机房。

公共设施：

• 门厅/大堂：楼宇入口的公共区域。

• 消防通道：应急疏散通道和消防楼梯。

• 设备间：如水泵房、配电室、暖通设备间、通信机房。

管理用房：

• 物业管理用房：物业办公室、值班室。

• 公共卫生间：楼内公用卫生设施。

其他公共区域：

• 公共门廊：如高层住宅的入口门廊。

• 避难层：高层建筑的消防避难区域（通常在15层以上）。

• 垃圾处理间：集中存放垃圾的区域。

2. 不计入公摊的区域

以下区域通常不计入公摊面积：

• 地下室：如停车场、储藏室，除非明确为公共使用。

• 室外区域：如绿化带、道路、露台。

• 独立使用空间：如每户的阳台（半封闭阳台按50%计入套内面积，全封闭阳台计入套内面积）。

• 商业用房：如小区底商，不分摊给住宅业主。

3. 公摊面积比例

公摊系数因建筑类型和楼层高度而异：

• 多层住宅（6层及以下）：公摊系数5%–10%，因无电梯，公摊面积较小。

• 小高层（7–11层）：公摊系数10%–15%，包含电梯和公共走廊。

• 高层住宅（12层及以上）：公摊系数15%–25%，因电梯井、消防通道和设备间较多。

• 超高层（30层以上）：公摊系数可达25%–30%，避难层和管理用房增加。

三、影响公摊面积的因素

1. 建筑类型

• 多层住宅：楼梯少、无电梯，公摊面积小（5%–10%）。

• 高层住宅：电梯、消防通道和设备间增加，公摊面积大（15%–25%）。

• 别墅/洋房：基本无公摊或仅分摊小区公共设施（如门卫室），系数低于5%。

2. 设计与布局

• 公共区域设计：豪华大堂、宽敞走廊增加公摊面积。

• 电梯数量：每单元电梯越多，电梯井面积越大，公摊系数越高。

• 楼层高度：超高层建筑需设置避难层，增加公摊。

3. 地区差异

• 一线城市：如北京、上海，高层住宅为主，公摊系数15%–25%，豪华楼盘可达30%。

• 二三线城市：如成都、武汉，多层和小高层较多，公摊系数10%–20%。

• 农村自建房：通常无公摊，仅分摊院落或共用通道。

4. 开发商策略

• 成本分摊：开发商可能将部分商业或管理用房计入公摊，增加购房者成本。

• 销售策略：高公摊系数可降低每平方米单价，吸引购房者，但实际使用面积减少。

四、公摊面积的争议与问题

1. 透明度不足

• 信息不对称：部分开发商未在售房合同中明确公摊面积构成和系数，购房者难以核实。

• 测量争议：公摊面积计算复杂，普通购房者难以验证是否准确。

2. 公摊系数过高

• 高层住宅公摊系数高达20%–30%，导致套内面积远低于建筑面积。例如，100平方米的房子，套内面积可能仅70–80平方米。

• 部分楼盘将不合理区域（如物业用房）计入公摊，增加购房者负担。

3. 使用权与维护

• 使用权模糊：公摊区域属全体业主共有，但实际由物业管理，业主难以行使权利。

• 维护费用：公摊区域的物业费、维修费由业主分摊，增加长期成本。

4. 市场公平性

• 高公摊系数降低实际使用面积，购房者支付的房价与实际价值不符，引发公平性争议。

• 部分地区（如香港）按套内面积计价，国内公摊制度被质疑落后。

五、应对公摊面积问题的措施

1. 购房前核查

• 查看合同：要求开发商在购房合同中明确公摊面积、系数和构成。

• 实地测量：委托专业测绘机构核实公摊面积是否符合《建筑工程建筑面积计算规范》。

• 对比楼盘：选择公摊系数较低的楼盘（如多层住宅或洋房）。

2. 政策与改革

• 套内面积计价：部分城市（如重庆、成都）试点按套内面积销售，减少公摊争议。

• 加强监管：住建部门应规范公摊面积计算，公示每栋楼的公摊系数。

• 业主参与：业主委员会可参与公摊区域管理，监督物业维护和费用使用。

3. 合理维权

• 投诉开发商：若公摊面积不透明或不合理，可向住建部门或消费者协会投诉。

• 法律途径：根据《民法典》租赁权条款，若开发商虚假宣传公摊面积，可要求赔偿。

4. 选择低公摊房源

• 多层住宅：公摊系数5%–10%，套内面积占比高。

• 洋房/别墅：公摊面积极低，接近全使用面积。

• 新政策楼盘：选择按套内面积计价的试点楼盘。

购房者应在购房前了解公摊构成和系数，结合预算和需求选择合适房源，以确保性价比和居住体验。