全款买房是先交钱还是先网签？全款买房流程，不可忽视的关键节点

全款买房是一种常见的购房方式，尤其适合资金充裕的购房者。全款买房无需申请银行贷款，能够简化交易流程、节省利息成本，并增强购房者的议价能力。然而，全款买房涉及多个步骤，包括网签、支付、过户等，购房者常对支付与网签的先后顺序感到困惑。

一、全款买房是先交钱还是先网签？

1. 网签与支付的定义

• 网签：网签是指在房地产交易中心或房管部门的网上备案系统上，买卖双方签订《商品房买卖合同》并提交备案的过程。网签合同是正式的法律文件，明确房屋价格、面积、交付时间等条款，具有法律效力。

• 支付：全款买房中的支付通常指支付全部购房款，包括首付款和尾款。支付方式多为银行转账、现金或银行承兑汇票，需符合资金监管要求。

2. 支付与网签的顺序

在全款买房的交易中，通常先网签后支付全款，但具体顺序因城市政策和交易习惯而异。以下是典型流程：

• 签订意向协议并支付定金：购房者与卖方（开发商或二手房业主）达成初步意向后，签订《购房意向书》或《认购协议》，并支付小额定金（通常为1%-5%房款，约1万-10万元）。定金用于锁定房源，但不计入正式购房款。

• 网签《商品房买卖合同》：在定金支付后，双方协商合同细节，签订正式《商品房买卖合同》并完成网签。网签后，合同备案至房管部门，交易正式受法律保护。

• 支付全款：网签完成后，购房者通常在约定时间内（3-7天）将全部购房款支付至卖方指定账户或资金监管账户。部分城市要求全款在网签前支付至监管账户，网签后由房管部门划转给卖方。

• 特殊情况：在某些二手房交易中，卖方可能要求在网签前支付部分房款（如30%-50%）以确保交易诚意，但全款通常在网签和过户前支付完成。

——标准流程为先网签后支付全款，但实际操作中，定金或部分房款可能在网签前支付，具体取决于合同约定和当地政策。

二、全款买房详细流程

1. 确定购房资格与预算

• 购房资格：

① 新房：部分城市（如北京、上海）对购房者有户籍或社保要求，需确认是否符合限购政策。

② 二手房：限购政策同样适用，需查验购房资格（如北京要求连续5年社保或纳税记录）。

• 预算规划：全款买房需准备全额房款（以北京为例，市中心房价约3.4万元/平方米）、税费（契税、印花税等）、中介费（二手房交易，约1%-2%房款）及过户费用。

• 资金准备：确保资金来源合法，准备银行流水或存款证明，以应对房管部门的资金来源审查。

2. 寻找房源与初步洽谈

新房：

• 联系开发商或销售代理，实地看房，了解楼盘位置、户型、价格及交付时间。

• 签订《认购协议》，支付定金（1%-5%房款），锁定房源。定金通常在7-14天内可退，若违约可能没收。

二手房：

• 通过中介（如链家、我爱我家）或私下联系业主，筛选房源。

• 查看房屋产权证，确认无抵押、查封等法律问题。

• 签订《购房意向书》，支付定金（约1-10万元），约定网签时间。

3. 网签《商品房买卖合同》

新房：

• 与开发商协商合同条款，包括房价、面积、交付日期、违约责任等。合同需符合《商品房销售管理办法》（2001年）规定，包含水电燃气等配套设施条款。

• 在房管部门网上备案系统完成网签，生成合同编号，交易正式备案。

二手房：

• 买卖双方与中介协商，签订《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》。

• 提交网签申请，房管部门审核房屋产权及交易资格（1-3天）。

• 若卖方房屋有抵押，需在网签前清偿贷款，解除抵押。

4. 支付全款

支付方式：

• 银行转账：最常见方式，需将房款转至卖方指定账户或房管部门监管账户。

• 资金监管：部分城市（如北京、上海）要求全款存入监管账户，过户后划转给卖方，确保交易安全。

• 现金或汇票：少数交易接受现金或银行承兑汇票，需符合反洗钱规定。

支付时间：

• 新房：网签后3-7天内支付全款至开发商账户或监管账户。

• 二手房：网签后支付全款，或按合同约定分阶段支付（如30%网签前，70%过户前）。

注意事项：

• 确认收款账户为卖方本人或开发商官方账户，防范诈骗。

• 保留转账凭证，注明“购房款”用途，作为法律证据。

5. 办理过户手续

新房：

• 开发商在房屋交付前完成初始登记，购房者凭网签合同、付款凭证等办理产权证（不动产权证）。

• 通常需1-3个月，视开发商进度而定。

二手房：

• 买卖双方携带网签合同、身份证、户口本、付款凭证等，前往房管部门办理过户。

• 缴纳契税（1%-3%，视房屋面积和是否首套房）、印花税（0.05%）等税费。

• 过户完成后，领取新不动产权证（7-15天）。

6. 房屋交接与入住

新房：

• 开发商按合同约定时间交房（通常1-2年后）。

• 购房者验收房屋，检查水电、门窗、面积等，签署《房屋交接书》。

• 若发现质量问题，可依据《住宅质量保证书》要求维修。

二手房：

• 过户后，卖方交付房屋钥匙，双方签署《房屋交接书》。

• 确认水电燃气费结清，物业管理移交。

三、全款买房的优缺点

1. 优点

• 交易快速：无需银行贷款审批，交易周期短（新房1-2个月，二手房15-30天）。

• 节省成本：免除贷款利息（30年贷款利息可达本金的50%-70%）、抵押保险费等。

• 议价优势：全款买房对卖方吸引力大，易获得折扣，尤其在买方市场。

• 无债务压力：房屋全款支付，产权清晰，无还贷负担。

2. 缺点

• 资金占用：全款购房占用大量流动资金，可能影响其他投资或应急需求。

• 风险自担：无银行评估环节，需自行核查房屋质量和产权风险。

• 税费负担：契税、印花税等需一次性支付，短期内资金压力较大。

四、注意事项

1. 核查产权

• 新房：确认开发商五证齐全（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等）。

• 二手房：查验产权证，确保无抵押、查封或共有权纠纷。

2. 资金安全

• 使用资金监管账户，避免直接转账给个人。

• 保留支付凭证，注明“购房款”用途。

3. 合同细节

• 网签合同需明确房价、面积、违约责任等条款。

• 二手房交易可签订补充协议，约定税费分担、交房时间等。

4. 税费规划

• 契税：首套房90平方米以下1%，90平方米以上1.5%-3%。

• 印花税：0.05%房款。

• 二手房可能涉及增值税（满2年免税）或个人所得税。

5. 房屋验收

• 新房验收检查质量问题，二手房确认水电费结清。

• 聘请专业验房师，降低质量风险。

6. 法律支持

• 聘请律师或中介，确保合同合法性，防范纠纷。

• 外国人购房需公证购房合同，涉及额外费用。

购房者应核查房屋资质、选择资金监管支付、明确合同条款，并根据城市政策灵活调整策略。