租户和房东签合同注意什么？租房无小事，规避合同中的常见陷阱

房屋租赁是城市居民解决居住需求的重要方式，尤其在一线城市如北京、上海、广州和深圳，租房市场活跃。根据《2023年中国城市租房报告》，全国租房人口超过2.2亿，租赁合同成为租户与房东之间权利义务的重要保障。然而，由于信息不对称、法律意识不足或合同条款不明确，租赁纠纷频发，如租金争议、押金退还问题、房屋维修责任不清等。因此，租户和房东在签订租赁合同时需格外谨慎，确保合同合法、公平、清晰。

一、租赁合同的基本概念与法律依据

1. 租赁合同的定义

租赁合同是房东（出租人）将房屋交付租户（承租人）使用，租户支付租金并遵守约定的法律协议。根据《中华人民共和国民法典》（2021年实施）第703条，租赁合同是规范房屋租赁关系的核心文件，需明确双方的权利和义务。

2. 法律依据

• 《民法典》第707-725条：规定租赁合同的形式、内容、履行、解除及违约责任。

• 《城市房地产管理法》（2019年修订）：规范房屋租赁市场的管理，要求租赁合同登记备案。

• 《商品房屋租赁管理办法》（2011年）：明确租赁合同需书面形式，房东需提供产权证明，租赁行为需向房管部门备案。

• 地方性规定：如北京市《北京市房屋租赁管理办法》、上海市《上海市房屋租赁条例》，对租金、押金、备案等有补充要求。

3. 合同的重要性

• 明确权责：规范租金、押金、维修责任、租赁期限等，减少争议。

• 法律保障：合法合同可作为诉讼或仲裁的证据，保护双方权益。

• 规范市场：通过备案和监管，遏制“黑中介”或违法租赁行为。

二、租户签订租赁合同的注意事项

1. 核实房东身份与房屋信息

• 身份验证：要求房东提供身份证原件及复印件，确认其为合法房东。若房东为二房东，需提供转租授权书。

• 产权证明：查看房产证或不动产登记证明，确认房屋产权清晰，无查封、抵押或纠纷。必要时，可通过不动产登记中心查询。

• 房屋状况：实地检查房屋设施（如水电、燃气、家具家电），拍照记录现状，避免退租时因损坏争议。

2. 明确租金与支付方式

• 租金金额：合同需写明月租金、支付周期（如按月、季付）及支付方式（如银行转账、微信）。避免口头约定，以防涨租纠纷。

• 租金调整：明确租金是否可调整及条件（如每年涨幅不超过5%）。根据《民法典》第708条，租金调整需双方协商一致。

• 附加费用：明确水电、燃气、物业费、网费等由谁承担，防止房东转嫁费用。

3. 押金与退还条款

• 押金金额：市场惯例为“押一付三”（1个月押金+3个月租金），但押金不宜过高（如超过2个月租金需警惕）。

• 退还条件：合同需明确押金退还时间（通常退租后7-15天）、扣除条件（如房屋损坏、欠费）及退款方式。

• 风险防范：签署《房屋交接清单》，记录退租时房屋状态，避免房东无理扣押。

4. 租赁期限与续租

• 租赁期限：明确起止日期，如2025年7月1日至2026年6月30日。短期租赁（<6个月）需注意备案要求。

• 续租条款：约定续租优先权、续租租金及通知期限（如提前30天）。《民法典》第730条规定，租户在同等条件下有优先承租权。

• 提前解约：明确双方提前解约的条件、通知期限（如30天）及违约金（如1个月租金）。

5. 房屋维修与改造

• 维修责任：根据《民法典》第711条，房东负责房屋主体结构维修（如墙体、屋顶漏水），租户负责日常维护（如家电、水龙头）。合同需明确维修费用分担。

• 改造约定：租户需经房东书面同意进行装修或改造，约定改造归属（如退租时恢复原状或折价补偿）。

6. 其他条款

• 违约责任：明确违约情形（如擅自转租、拖欠租金）及赔偿标准。

• 不可抗力：约定因疫情、地震等不可抗力导致无法履约的处理方式。

• 争议解决：约定纠纷解决方式（如协商、仲裁或诉讼）及管辖地。

7. 合同备案

根据《商品房屋租赁管理办法》第14条，租赁合同需在签订后30天内向房管部门备案。备案可增强合同法律效力，保障租户权益。

• 流程：房东或中介提交合同、身份证、房产证等材料至房管部门或线上平台（如“北京通”“粤省事”）。

• 注意：部分房东为避税拒绝备案，租户可要求中介协助或自行备案。

三、房东签订租赁合同的注意事项

1. 筛选租户

• 身份核实：要求租户提供身份证、工作证明或收入证明，确认其支付能力。

• 租户背景：询问租户职业、生活习惯（如是否养宠物），避免不良租户（如拖欠租金、破坏房屋）。

• 担保人：对于长期租赁或高租金房屋，可要求租户提供担保人，降低违约风险。

2. 明确租金收入与税务

• 租金定价：参考市场行情（如链家、贝壳数据），设定合理租金。例如，北京三环内两居室月租约6000-8000元。

• 税务义务：根据《个人所得税法》，房东需按租金收入缴纳个人所得税（税率约10%）。合同需明确税费由谁承担。

• 发票要求：若租户要求发票，房东需向税务机关申请代开，费用可协商分担。

3. 房屋保护

• 设施清单：合同附《房屋交接清单》，记录家具家电型号、数量及状况，拍照存证。

• 使用限制：明确禁止行为（如擅自转租、改变房屋用途），约定违约责任。

• 定期检查：约定房东检查房屋的频率（如每季度一次），提前通知租户。

4. 押金管理

• 合理金额：押金通常为1-2个月租金，避免过高导致租户反感。

• 专户存储：建议将押金存入专用账户，退租时按合同退还，防止挪用。

• 扣除标准：明确扣除押金的条件（如损坏赔偿、清洁费用），提供扣除明细。

5. 法律合规

• 产权清晰：确保房屋无抵押、查封或产权纠纷，提供房产证复印件。

• 备案义务：主动办理合同备案，增强法律保障。

• 中介规范：若通过中介，核查中介资质（如营业执照），签署三方合同。

四、常见风险及防范措施

1. 租户风险

1）房东违约：如擅自涨租、提前收回房屋。

• 防范：合同明确租金调整和解约条款，保留房东身份证复印件，必要时通过中介担保。

2）押金纠纷：房东无理扣押或延迟退还押金。

• 防范：签署详细交接清单，退租时拍照记录，约定退款期限。

3）房屋问题：如漏水、设施故障，房东推卸维修责任。

• 防范：合同明确维修责任，保留维修记录和费用凭证。

2. 房东风险

1）租户拖欠租金：租户无力支付或恶意欠租。

• 防范：核查租户收入，约定滞纳金（如每日0.5%），保留催款记录。

2）房屋损坏：租户不当使用导致设施损坏。

• 防范：定期检查房屋，合同约定赔偿标准。

3）擅自转租：租户未经同意转租房屋。

• 防范：明确禁止转租条款，约定违约金或解除合同。

3. 双方共同风险

1）中介欺诈：中介隐瞒房屋问题、收取高额费用或“吃差价”。

• 防范：选择正规中介（如链家、贝壳），核查合同条款，保留交易记录。

2）法律纠纷：因条款不清导致诉讼或仲裁。

• 防范：使用标准合同模板（如房管部门提供），咨询律师审查。

租户和房东应增强法律意识，使用标准合同，借助正规平台或专业人士，确保租赁过程安全、公平、高效。