上海公寓为什么没人买

小依 2022-05-26 来源: 房天下

1、它其实并不便宜的。

买房之前一定要知道建筑面积和使用面积的区别，比如建筑面积是100m²，使用面积才60m²～70m²左右，甚至50％左右，个别会更低，而普通住宅在70％－80％，这样算下来，一套公寓其实价格并不便宜。

2、杠杆有限。

首套住宅首付30％左右，贷款年限30年，可以商贷也可以公积金贷款。但公寓的首付至少要50％而且商贷年限也只有10年，利率上浮10％－20％。月供要求高，要首付付完才能拿到钥匙，有的城市还要全款。

3、时间成本。

普通住宅是2梯4户或者3梯6户，重要的是商业公寓一层10－30户比比皆是，密度和上学时住的宿舍没差别，而且这些你在看房的时候都是察觉不到的，只有付完钱住进去之后才会发现。

4、鱼龙混杂。

公寓是属于商业性质，不仅可以住人还能注册公司，办公住宿的混合体，人员混乱，流动性大，你根本不会知道你的邻居什么时候变成了钟点房，也不知道对面什么时候变成了养生馆，更不会知道楼上那天就变成了轰趴馆。

5、多数没燃气。

很多地方做饭只能用电磁炉，有些公寓甚至没有市政供暖，取暖全靠空调，你需要时刻紧闭门窗，外加一个电暖器，才能勉强维持温度。

6、商用水电，价格高于民用水电。

商水商电会比民用水电高1倍，与此同时还有高昂的物业费，像我们上班族只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，但却要和办公客户承担高昂的物业费，你住的越久用的越多，成本就越高。

7、层高的问题

买一层送一层当然好了，但是他绝对不会高告诉你层高只有4．5m，硬生生隔出来的，去掉中间隔板厚度，1楼2．3m，二楼也只有2m，这样就导致楼上的空间极度压抑，当然也有层高比较高的，不是没有，只是价格完全另外一回事儿。

8、日照时间。

很多人买的都是期房不是现房，去看的都是样板间，直到住进去才第一次知道原来朝北的公寓是24H见不到阳光的，想投诉，哈哈哈，不好意思，因为产权不属于住宅，所以它不需要遵守住宅的日照要求，买了一个带窗户的地下室，吃哑巴亏。

9、隔音问题。

这个非常重要，如果你还在抱怨隔壁的孩子夜里弹钢琴，那你可能还没经历过公寓的隔音问题，因为定位和结构的差别，公寓的隔音效果和住宅差的太远了，你设想以下住宅一层就你们几户和公寓一层好多户，随便打听一下就是各种奇葩噪音的投诉，切菜的声音，弄个零食包装，吵架，邻居洗澡，冲马桶、甚至啪啪啪的节奏都听的一清二楚。

10、通风问题。

心情好吃顿火锅或者来包辣条，却发现一周都是熟悉的味道，公寓的通风很差，抽油烟机就算再强，还是会留油烟味在房间。加上阳光不足，你可能需要空调和抽风机加烘干机三管齐下，才能维持基本的生活质量，很多问题如此隐秘，你不住进去是根本发现不了的，而且公寓不能落户小孩子也无法享受城市教育方面的配套。

11、税费问题，这个是最主要的了，二手公寓项目交易过程有高额的税费、中介费用。

公寓交易税费高昂（总房价30％），投资者基本不可能通过物业升值取得受益。其中增值税、土地增值税都是按照公寓升值的价格进行计算的；个人所得税差额20％、契税3％也是全额征收，不像住宅会进行减免。简单计算，光税费这一项就达到总房价30％，这还不包括你支付的房贷利息，中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50％，你投资的公寓才会略有盈余，都不用说投资客了，我们自己都更愿意选择没有税费、升值空间巨大的一手项目。