变卖和一拍二拍的区别

丽婷 2023-01-04 来源: 互联网综合

变卖属于是二拍也因为无人出价竞拍而流拍，然后再次拍卖，而这属于是最后一次拍卖，变卖价格一般跟二拍起拍价是一样的，相对来讲是没有价格优势的，且不能贷款，需要一次性付清全款。

一拍属于是第一次拍卖，这次的竞拍也是按照评估市场价给出一个起拍价。

二拍其实就是一拍无人出价竞拍导致流拍，然后再次拍卖，一般二拍的价格是一拍价格的8折，这也属于是二拍的一个巨大优势，因为二拍的起拍价相较一拍更低。

法拍房一拍、二拍和变卖的区别

一拍：一拍就是首次拍卖，法院会根据评估公司的评估价格来定起拍价，同时会参考债务人的债务情况来和债务人协商一拍的起拍价格。起拍价一般是市场价的7-8折，这个比例是不固定的，有些可能会接近市场价，有些可能远远低于市场价，正常都是市场价的7-8折。一拍的竞价周期为24小时，在拍卖结束的最后一秒钟，每次出价都会自动延迟5分钟，直至无人出价为止。

二拍：二拍就是第二次拍卖，是建立在一拍没人出价流拍的基础上，如果一拍有人出价拍走了就不存在二拍，起拍价一般是一拍价格的8折，通常在一拍流拍后的15-30天内重新上拍进行第二次拍卖。二拍的竞价周期和一拍的一样，也是24小时，每次出价延迟5分钟直至无人出价。

变卖：二拍没人出价流拍后就会进入变卖的流程，也可以理解为第三次拍卖，变卖的起拍价和二拍的起拍价一样，不会再降了。变卖和二拍最大的区别在于变卖需要竞买人全款支付，不可以做银行按揭贷款。变卖的竞价周期一般为60天，如果期间有人出价，则竞价周期会自动转到24小时的竞价周期，24小时内没有其他人出价，则拍卖成交。

购买法拍房有哪些风险？

1、原房主的身份风险

法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产，如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那还比较省心。但是，我国目前民间贷款无法通过国家机构查询，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。

一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

2、不能落户的风险

法拍房上面通常是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但是，如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。

3、无法马上入住的风险

如果购买的法拍房存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。

还有一些开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。

4、补缴费用的风险

另外，法拍房也是需要交纳税费的，一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。如果法院无法出具材料，购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价。

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