房地产3条红线解读

马晓燕 2023-01-17 来源: 互联网综合

房地产三条红线是按照三个不同的指标来进行分类的，每条红线都有它相对应的计算公式。

1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%。

计算公式：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款）/（总资产-预收款）

2、净负债率不得大于100%。

计算公式：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益

注：合并权益指合并报表的总权益，包括永续债与少数股东权益。

3、现金短债比不得小于1倍。

计算公式：现金短债比=货币资金/短期有息债务

房地产三大红线推出的背景及原因

2020年8月20日，住建部与人民银行在北京召开了重点房地产企业座谈会。此次座谈会的主要目的就是为了进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

据报道，住建部与人民银行对重点房地产企业划出了“三条红线”，具体内容为：

1）剔除预收款后的资产负债率不超70%；2）净负债率不超100%；

3）现金短债比不小于1倍。

什么是“剔除预收款后的资产负债率”？这里就需要考虑到房企存在预收款的情况，比如说有些房企要求购房者在买房之前需要先交定金，否则没有购房资格。提前交的定金就属于预收款项，房企喜欢把这部分计入负债一栏，最终导致资产负债率有点失真。

因此，业内喜欢查看剔除掉预付款后的资产负债率，这个数据相对更具参考性。该公式具体为：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款)。

净负债率这个词比较常见，它的公式具体为：净负债率=负债总额÷净资产总额 (所有者权益)×100﹪。

房地产公司是一个极度依赖现金流的公司，因此，现金短债比是一个非常重要的指标，它是指公司现金与短期债务的比例。

当现金短债比小于1时，公司短期则可能遇到较大的资金困难。如果任由负债发展，可能危及企业生存。

因此，业内将住建部和人民银行联合发的三条要求称之为“三条红线”，很明显这是刻意在降低重点房企的杠杆率，同时也在降低房企之前飞奔的节奏。

据悉，“三条红线”的规则将从2021年1月1日起全面推行。

资管新规“三条红线”的目标是什么?

1、防范因房地产融资带来的金融风险

近几年国内房企发生了多起违约事件，其中不乏国内顶级房企或上市房企的身影。随着房地产金融属性的逐步加大，房地产行业的融资风险也逐步被监管层提上了议程。因此，从融资和负债的角度去控制房地产市场的金融风险一定是有效的。

2、推动房地产行业转型，加强服务属性

房地产融资新规对传统房地产企业提出了更高的要求，传统的拿地——盖楼——销售模式未来对房地产企业的贡献度会持续降低，物业、商业、产业这些可提供长期现金流的模式贡献度会有更大的发展空间。房地产企业如果有更多长期稳定的现金流保障，就会降低对“高杠杆”的依赖，从而在保障房地产行业可控性的同时降低房地产金融所带来的风险。