农村老房可以拆了重新盖吗？农村老房六种情况不允许翻建

莫小木 09-13 16:24

近年来，为了严格保护耕地资源，国家对农村村民建房的管控日益严格。根据《土地管理法》和《城乡规划法》的规定，农村村民新建或翻建住房需要取得宅基地批准书和乡村建设规划许可证。然而，即便是拆掉旧房子建新房，相对来说手续简便一些，但在一些特殊情况下，翻建老房也是不被允许的。这些规定旨在确保土地合理利用，防止乱占耕地。本文将详细介绍农村村民在建房过程中需要注意的各项规定和可能出现的问题。

1. 未经批准的不能翻建

按照现行法律规定，农村村民新建住房需要取得宅基地批准书和乡村建设规划许可证。如果是拆掉旧房建新房，原来已取得不动产登记权属证书或集体建设用地使用权的，可以申请办理乡村建设规划许可证进行翻建。

但由于历史原因，很多农村宅基地并没有办理登记手续，没有相关证书。在这种情况下，如果翻建房屋，根据自然资源部卫片执法政策规定，若原房屋是在1987年《土地管理法》实施之后建成且一直没有办理宅基地使用手续的，可能会被认定为违法占用土地。如果被卫星监测到违法占地特别是违法占用耕地的，将面临被拆除的风险。即使只是加层、换顶，也有可能被认定为违法占地。

2. 非本集体成员继承的房屋不能翻建

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地。如果继承人是本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地；若不符合申请条件，可将房屋卖给本村其他符合申请条件的成员。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。

3. 宅基地面积超过地方规定标准不能翻建

根据《土地管理法》的规定，宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市的规定。虽然各地的宅基地面积标准有所不同，但都存在一定的限制。很多老房子建于七八十年代甚至更早，虽然当时合法，但按现在的标准来看，很多房子可能超过了面积标准。如果要重建的话，应该按照当前的面积标准，超过部分将不能建。

4. 改变土地用途的不能翻建

我国土地实行严格的用途管制制度，农村宅基地主要用于保障农村村民家庭住房，其主要功能是用于居住。改变其用途，如建成厂房等经营场所，是不被允许的。

5. 房屋所有权存在争议的不能翻建

在农村，宅基地房屋纠纷时有发生。如果老房子的权属不清晰，关联人之间有很大的争议，那么也是不可以进行翻建的。《土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，需由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。在争议解决之前，任何一方不得改变土地利用现状。

6. 不符合规划的房屋不能翻建

根据我国法律规定，农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。如果由于当地发展需要，土地规划发生变化，不符合规划的房屋将不能翻建。不过，在这种情况下，可以申请新的宅基地来建房。

——建房前的注意事项

在很多农民看来，翻建自己的旧房子是自己的权利，认为可以“任性”翻建，想怎么建就怎么建。但事实并非如此。为了安全起见，建议大家在翻建房屋前最好重新办理用地手续和乡村建设规划许可证，并按审批条件依法建房，避免少批多建等违法行为。

总之，农村村民在建房过程中需要严格遵守国家和地方的相关法律法规，确保土地的合理利用和保护。

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