为什么现在很多的商场都卖商铺？商铺为什么不能买？

近年来，许多城市的商场出现了出售商铺的现象，这一趋势在商业地产市场中引发了广泛关注。对于普通消费者或投资者来说，商场的商铺似乎是一个具有吸引力的投资选择，但与此同时，“商铺不能买”的声音也屡见不鲜。

一、为什么现在很多商场都卖商铺？

1. 开发商资金回笼的需要

商业地产开发通常涉及巨大的资金投入，包括土地购置、建筑施工、招商运营等环节。开发商在项目建成后，往往面临较大的资金压力，尤其是近年来房地产市场调控趋严，融资渠道收紧，银行贷款和信托资金获取难度增加。出售商铺成为开发商快速回笼资金的重要手段。通过将商铺产权出售给个体投资者，开发商不仅能迅速获得现金流，还能减轻后续运营管理的负担。

2. 商业地产市场竞争加剧

随着城市化进程加快，商业综合体数量激增，尤其在一二线城市，商场密度不断提高，竞争日趋激烈。为了吸引商家入驻，开发商需要投入大量资源用于品牌推广、租金补贴和运营维护。然而，部分中小型开发商或资金实力不足的企业难以承受长期的运营成本，出售商铺成为一种“甩包袱”的方式，将风险和责任转移给购买者。

3. 分散风险的商业模式

传统的商场运营模式是由开发商统一持有并租赁给商家，但这种模式对开发商的招商能力和市场判断力要求极高。如果商场定位失误或招商不力，可能导致空置率高企，租金收入无法覆盖成本。出售商铺可以将风险分散到众多投资者手中，开发商只需完成初期建设和销售，后续的经营压力由商铺业主承担。

4. 市场需求与投资热潮

过去十余年，房地产市场的繁荣催生了大量投资需求。住宅限购政策下，许多投资者将目光转向商业地产，商铺因其“高回报”预期成为热门选择。开发商顺应市场需求，将商铺分割出售，既满足了投资者的购买欲望，也推动了销售业绩。例如，一些商场宣传“年回报率8%-10%”或“永久产权”，吸引了大量中小投资者。

5. 政策与土地性质的影响

商业用地通常批租年限为40年，开发商在获取土地后需在规定时间内完成开发并产生效益。出售商铺可以加快项目资金周转，符合土地使用效率的要求。此外，部分地方政府为刺激经济，支持商业地产去库存，间接鼓励了商铺销售的模式。

二、商铺为什么不能买？

尽管商场出售商铺的现象普遍，但“商铺不能买”的观点在投资者中也颇具影响力。这一说法并非绝对，而是基于商铺投资的高风险性和不确定性。

1. 高风险与低流动性

• 市场波动风险：商铺的价值与所在商场的经营状况密切相关。如果商场人流量下降、品牌撤离或周边竞争加剧，商铺可能面临空置或租金下滑的风险。

• 流动性差：与住宅相比，商铺的交易市场较小，二手商铺转手难度大。即使降价出售，也可能无人问津，导致资金被长期锁定。

2. 回报率的不确定性

许多开发商在销售商铺时承诺高回报率（如8%-12%），并签订“包租协议”（如前5年由开发商统一运营并支付固定租金）。然而，这种承诺往往难以兑现：

• 包租陷阱：包租期满后，开发商可能退出管理，业主需自行招商，实际租金收入可能远低于预期。

• 市场变化：电商崛起和消费习惯改变（如线上购物增加）削弱了实体商铺的需求，租金增长空间受限。

3. 产权与法律风险

• 产权分割问题：我国《物权法》规定，建筑物区分所有权需符合规划用途。但部分商场将整体商业物业分割出售，可能违反规划，导致产权证办理困难，甚至被认定为“小产权商铺”，无法合法交易。

• 租赁纠纷：购买商铺后，若租户拖欠租金或违约，业主需自行处理法律纠纷，维权成本高。

4. 运营管理难度

• 统一运营受限：商场出售商铺后，产权分散到多个业主手中，统一招商和品牌管理变得困难。各业主可能各自为政，导致商场整体定位混乱，影响人气和收益。

• 维护成本高：商铺业主需承担物业管理费、维修费等额外开支，若商场运营不善，这些成本可能成为长期负担。

5. 政策与经济环境的不确定性

• 政策调控：近年来，我国对房地产市场的监管力度加大，商铺交易可能受到税收、贷款限制等政策影响。

• 经济下行：受经济增速放缓影响，实体商业受到冲击，商铺空置率上升，投资回报周期拉长。

三、商铺投资的实际情况分析

1. 成功案例与失败教训

一些位于核心商圈的商铺（如北京王府井、上海南京路）因地段优越、人流量稳定，确实实现了较高的投资回报。然而，这类优质商铺往往掌握在大型开发商手中，普通投资者难以入手。相反，许多三四线城市或郊区商场的商铺，因缺乏客流支撑，购买后沦为“负资产”，甚至无人接盘。

2. 数据与趋势

根据中国商业地产协会的数据，2023年全国购物中心平均空置率约为10%-15%，部分三四线城市甚至超过20%。与此同时，商铺租金收益率逐年下降，一线城市核心区域约为3%-5%，非核心区域仅1%-3%，远低于开发商宣传的高回报预期。

3. 电商与新零售的冲击

随着电商平台（如淘宝、京东）和新零售模式（如无人便利店）的兴起，传统实体商铺的需求减少。消费者更倾向于线上购物或体验式消费（如餐饮、娱乐），对单一零售商铺的依赖下降，进一步削弱了商铺投资的吸引力。

四、商铺是否完全不能买？

尽管商铺投资存在诸多风险，但并非绝对“不能买”。在特定条件下，商铺仍可能成为优质资产。

1. 选择条件

• 地段为王：优先选择位于城市核心商圈、交通枢纽或成熟社区的商铺，确保人流量和消费潜力。

• 品牌开发商：选择信誉良好的开发商（如万达、华润），其商场的运营能力和招商实力更有保障。

• 整体持有优先：尽量避免购买分散产权的商铺，选择开发商统一持有并租赁的商业项目。

2. 注意事项

• 核查产权：确认商铺有独立产权证，避免“小产权”或“售后返租”陷阱。

• 评估回报：不轻信开发商的高收益承诺，结合周边租金水平和空置率进行理性判断。

• 分散投资：避免将全部资金投入单一商铺，降低风险集中度。

3. 替代选择

对于普通投资者，与其购买商铺，不如考虑投资商业地产基金（REITs）或租赁型物业，这类产品流动性更强，风险更可控。

在当前的经济和政策环境下，商铺投资需谨慎对待。对于有经验的投资者，若能选择优质地段和可靠开发商，商铺仍具一定价值；但对于普通消费者或中小投资者，商铺并非理想选择。与其冒险购买商铺，不如将资金投入更稳健的领域，或等待市场时机成熟。理性分析、审慎决策，才能避免掉入商铺投资的“美丽陷阱”。