商品房产权是从什么时候开始算的？商品房产权到期怎么办？

商品房作为居民主要的住宅形式，其产权问题直接关系到购房者的权益和资产安全。商品房产权的起算时间和到期后的处理方式是许多购房者关心的问题，尤其在近年来部分城市产权到期案例引发热议后，相关政策和法律条款备受关注。

一、商品房产权的定义与法律依据

1. 商品房产权的含义

商品房产权主要指房屋所有权和土地使用权的结合。根据《中华人民共和国民法典》（2021年实施）和《城市房地产管理法》（2009年修订），商品房产权包括：

• 房屋所有权：购房者对房屋建筑本身拥有的永久所有权，包括室内空间、墙体和附属设施。

• 土地使用权：商品房所在的土地为国有，购房者通过出让方式取得一定年限的土地使用权，通常为40年（商业）、50年（工业）或70年（住宅）。

住宅商品房的土地使用权年限通常为70年，这是购房者最关心的产权期限。

2. 法律依据

• 《民法典》第359条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定。

• 《城市房地产管理法》第22条：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需继续使用的，应提前申请续期。

• 《物权法》（2007年，已被《民法典》取代）：明确土地使用权与房屋所有权的关系。

• 《自然资源部关于做好不动产登记工作的通知》（2020年）：规范产权登记和续期流程。

二、商品房产权从什么时候开始算？

1. 起算时间的法律规定

商品房产权的起算时间主要指土地使用权的起算时间，因为房屋所有权是永久的，而土地使用权有固定年限。根据《城市房地产管理法》和《土地管理法》，土地使用权的起算时间通常以以下节点为准：

• 土地出让合同签订之日：开发商与政府签订土地使用权出让合同时，明确土地使用权年限（通常70年）。这是法律上的起算点。

• 不动产权证书登记之日：购房者取得《不动产权证书》时，证书上会注明土地使用权起止日期，反映剩余年限。

在实际操作中，土地使用权起算时间通常以开发商取得国有土地使用权的时间为准，而非购房者购买房屋的时间。这意味着，购房者获得的土地使用权年限可能是70年减去开发商持有土地的年限。

2. 实际案例分析

• 开发商囤地：开发商在1995年取得70年土地使用权，但项目在2005年才建成销售。购房者获得的《不动产权证书》上，土地使用权起算时间仍为1995年，剩余年限为60年（2065年到期）。

• 现房销售：若开发商在2020年取得土地使用权并立即开发，2022年交房，购房者的土地使用权起算时间为2020年，剩余68年（2090年到期）。

3. 查询产权起算时间的方法

• 查看《不动产权证书》：证书上明确标注土地使用权起止日期，如“2020年1月1日至2090年1月1日”。

• 查阅购房合同：商品房买卖合同附件中通常包含土地使用权信息。

• 咨询开发商或不动产登记中心：通过土地出让合同或登记档案确认起算时间。

• 网上查询：部分城市（如北京、上海）的不动产登记平台支持在线查询产权信息。

4. 注意事项

• 核实剩余年限：购房前要求开发商提供土地使用权出让合同，确认剩余年限是否接近70年。

• 警惕短年限产权：部分商业或综合用地商品房土地使用权仅40年或50年，需仔细辨别。

• 记录关键日期：保存《不动产权证书》和购房合同，以便到期前申请续期。

三、商品房产权到期怎么办？

1. 法律规定与政策现状

根据《民法典》第359条，住宅建设用地使用权到期后自动续期，这是对购房者权益的重要保障。然而，具体续期方式和费用仍需参考地方政策和行政法规。目前，我国尚未出台全国统一的续期细则，各地实践有所不同。

2. 产权到期后的处理方案

根据现行政策和实践，商品房产权到期后主要有以下处理方式：

1）自动续期

• 政策依据：《民法典》明确住宅用地自动续期，购房者无需主动申请，土地使用权可继续使用。

• 续期年限：未明确，部分专家认为可能延续70年，具体由地方规定。

• 费用：续期费用尚未全国统一。《自然资源部关于完善土地使用权续期工作的指导意见》（2021年）建议“合理确定续期费用”，可能根据地段、房价或土地出让金比例收取。

2）有偿续期

• 适用场景：部分城市可能要求缴纳续期费用，通常为土地出让金的一定比例（1%-10%）。

• 费用估算：以北京一套100㎡商品房为例，假设房屋市值500万元，土地出让金占比20%（100万元），续期费用可能为1-10万元。

• 流程：

-业主向不动产登记中心提交续期申请。

-评估土地价值，确定续期费用。

-缴纳费用后更新《不动产权证书》。

3）土地收回

• 适用场景：极少数情况下，政府因公共利益（如城市规划、基础设施建设）收回土地使用权。

• 补偿机制：根据《土地管理法》第58条，政府需对房屋所有权人给予合理补偿，通常按市场价值计算，可能包括房屋价值和搬迁费用。

• 可能性：住宅用地收回的可能性极低，仅在重大公共项目中发生。

4）未续期的情况

若业主未主动申请续期且地方未明确自动续期政策，土地使用权可能暂时处于“悬空”状态，但房屋所有权不受影响。业主仍可居住，但交易（如出售、抵押）可能受限。

3. 各地实践差异

• 深圳：2016年率先实施无偿自动续期，续期70年，成为全国范例。

• 青岛：2020年规定住宅用地到期后自动续期，费用待后续政策明确。

• 温州：早期尝试高额续期费用（30%市值），后调整为低费用或免费续期。

• 北京、上海：尚未有明确续期案例，预计参照《民法典》实施低费用或免费续期。

4. 未来政策展望

根据《2024年中国房地产市场报告》，随着70年产权到期案例增多，预计未来5-10年内国家将出台统一的续期细则，核心原则包括：

• 保障居住权：确保业主继续使用房屋，不因土地使用权到期而失去居所。

• 低费用续期：续期费用可能与地段挂钩，但不会过高，以减轻业主负担。

• 简化流程：通过不动产登记系统实现批量续期，减少行政成本。

四、购房者应对产权到期的建议

1. 购房前的准备

• 核查土地使用权年限：查看《不动产权证书》或土地出让合同，确认剩余年限。优先选择剩余年限较长的商品房（接近70年）。

• 了解物业类型：区分住宅（70年）、商业（40年）和综合用地（50年），住宅产权更具保障。

• 咨询政策：向当地不动产登记中心或开发商了解续期政策，尤其是老旧小区。

2. 产权到期前的行动

• 提前申请续期：在土地使用权到期前1-2年，向不动产登记中心咨询续期流程，提交申请。

• 保存产权证明：《不动产权证书》、购房合同和发票是续期的重要依据，需妥善保管。

• 关注政策动态：通过自然资源部官网或地方政府网站，跟踪续期细则的最新进展。

3. 交易与继承的注意事项

• 房屋交易：产权临近到期的房屋可能影响市场价值，建议在交易前完成续期。

• 继承：房屋所有权可永久继承，但土地使用权需续期，需在继承时办理相关手续。

• 抵押贷款：银行对产权年限短的房屋（如剩余20年以下）可能限制贷款，需提前续期。

4. 法律维权

• 若开发商或政府在续期中收取不合理费用，可依据《民法典》第359条向法院提起诉讼。

• 加入业主委员会，集体协商续期事宜，提升议价能力。

五、常见问题解答

1. 商品房产权到期后房子归谁？

房屋所有权永久归业主，土地使用权到期后通过自动续期或有偿续期继续使用，房子不会被收回。

2. 续期费用会很高吗？

根据现行政策，续期费用预计较低（0%-10%土地出让金），部分城市可能免费。最终费用由地方政策决定。

3. 产权到期影响房屋交易吗？

未续期的房屋交易可能受限（如银行不批贷款），建议提前续期以提升市场价值。

4. 老旧小区如何处理产权到期？

老旧小区通常批量续期，政府可能统一办理，费用低或免费，具体需咨询当地不动产登记中心。

--建议：

• 优先选择剩余年限长的商品房，核查《不动产权证书》。

• 关注地方续期政策，保存合同和证书以备续期。

• 若产权临近到期，提前咨询不动产登记中心，了解续期流程和费用。