租的店面自己装修的东西能不能拆走？店面不租了能拆除装修吗？

在商业租赁市场中，租户为店面进行装修是常见现象。无论是开设餐饮店、零售店还是办公室，租户往往需要投入资金和精力对租赁的店面进行装修，以满足经营需求。然而，当租赁合同到期或提前终止时，租户常常面临一个问题：自己装修的物品能否拆走？例如，隔断、吊顶、地板、灯具等装修部分是否可以带走？这不仅涉及经济利益，还与租赁合同、法律法规及双方协商密切相关。

一、法律依据与基本原则

1. 相关法律法规

租店面装修物品能否拆走主要受以下法律法规约束：

《中华人民共和国民法典》（2021年实施）：

• 第705条：租赁合同中，承租人（租户）经出租人（房东）同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。

• 第708条：承租人未经同意增设的他物，出租人可要求恢复原状或赔偿损失。

• 第710条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

• 第715条：承租人对租赁物进行改善或增设他物，出租人可要求承租人在租赁期限届满时恢复原状，但双方另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修订）：

• 第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或解除合同时，除另有约定外，装饰装修的残值归出租人所有；未经同意的装饰装修，出租人可要求恢复原状或赔偿损失。

地方性规定：部分省市（如北京、上海）的地方性租赁管理条例可能对装修物品的处置有补充规定。

2. 基本原则

根据上述法律，租店面装修物品能否拆走遵循以下原则：

• 合同优先原则：租赁合同中关于装修处置的约定具有优先法律效力，租户和房东应按合同执行。

• 同意与否决定权属：经房东同意的装修，残值归属由合同约定；未经同意的装修，房东有权要求恢复原状。

• 不动产与动产区分：固定于店面的装修（如墙体、地板）通常视为不动产，难以拆除；可移动的装修（如货架、灯具）视为动产，拆除可能性较高。

二、装修物品的分类与拆除可能性

1. 固定装修（附着于不动产）

• 定义：指与店面结构紧密结合、拆除后可能破坏店面原状的装修，如砌墙、吊顶、固定地板、嵌入式管道等。

• 能否拆走：

① 合同无约定：根据《民法典》第710条和第715条，固定装修通常视为租赁物的增设部分，租赁到期后归房东所有，租户无权拆除。

② 合同有约定：若合同明确约定固定装修可拆除（如恢复原状后带走），租户可拆除，但需确保不破坏店面结构。

• 实践案例：某餐饮店租户安装了固定隔墙，合同未约定拆除权，租赁到期后房东要求保留隔墙，租户无权拆走。

2. 可移动装修（动产）

• 定义：指未与店面结构固定连接、拆除不影响店面原状的物品，如活动货架、独立灯具、可拆卸装饰板、空调外机等。

• 能否拆走：

① 合同无约定：可移动装修通常视为租户的个人财产，租户有权拆除并带走。

② 合同有约定：若合同约定可移动装修归房东所有，租户需遵守约定，否则可自由拆除。

• 实践案例：某零售店租户安装了独立货架和吊灯，租赁到期时，合同未限制拆除，租户成功带走这些物品。

3. 混合型装修

• 定义：介于固定与可移动之间的装修，如定制橱柜、嵌入式灯带、地板上铺设的地毯等，拆除可能对店面造成轻微影响。

• 能否拆走：

① 合同约定优先：合同明确约定的，按约定执行。

② 无约定情况：需双方协商，若拆除不严重影响店面原状，租户通常可拆除；若拆除导致店面损坏，房东可要求恢复原状或赔偿。

• 实践案例：某咖啡店租户安装了定制吧台，合同约定租赁到期后可拆除，但需修补拆除痕迹。租户拆走吧台并修复地面，符合合同要求。

三、影响装修物品拆除的因素

1. 租赁合同的约定

租赁合同是决定装修物品能否拆走的核心依据。常见约定包括：

• 装修归属：明确装修物品在租赁到期后的归属，如“所有装修归房东”或“租户可拆除自费装修”。

• 恢复原状：要求租户在租赁结束时将店面恢复至租赁前的状态。

• 补偿条款：约定房东对租户装修的残值进行补偿，换取保留权。

——建议：租户在签订合同时，应明确装修物品的处置条款，避免后期争议。

2. 装修是否经房东同意？

• 经同意的装修：根据《民法典》第705条，租户经房东同意的装修，其处置权属按合同约定。若无约定，残值通常归房东。

• 未经同意的装修：根据第708条，房东可要求恢复原状，租户无权拆除，且可能需赔偿损失。

——建议：租户在装修前应取得房东书面同意，并记录在合同中。

3. 拆除对店面的影响

• 不影响原状：如拆除货架、灯具等不破坏店面结构，租户通常可带走。

• 影响原状：如拆除固定地板、隔墙导致墙体或地面损坏，房东可要求恢复原状或拒绝拆除。

——建议：拆除前评估对店面的影响，必要时与房东协商修复方案。

4. 租赁期限与装修投入

• 短期租赁：租期短（如1-2年），租户倾向于选择可移动装修，便于拆走。

• 长期租赁：租期长（如5年以上），租户可能投入固定装修，拆除意愿较低，倾向于协商残值补偿。

——建议：根据租期长短选择合适的装修方式，短期租赁优先使用可移动装修。

四、市场实践与案例分析

1. 市场实践

在商业租赁市场中，装修物品的处置因城市和行业而异：

• 一线城市（如北京、上海）：商业地产竞争激烈，房东通常要求恢复原状或保留固定装修，以保持店面价值。租户需仔细审查合同条款。

• 二三线城市：房东对装修处置要求较宽松，可移动装修通常允许拆走，固定装修需协商。

• 餐饮与零售行业：餐饮店装修（如厨房设备）投入大，租户倾向于拆走可移动设备；零售店的货架、展示柜多为动产，易于拆除。

2. 案例分析

• 案例1：小王在北京租赁一商铺开餐饮店，自费安装了固定隔墙和嵌入式排烟管道。合同约定租赁到期后固定装修归房东所有。小王租赁到期后无法拆走隔墙和管道，但协商获得部分装修残值补偿。

• 案例2：小李在成都租赁一零售店，安装了活动货架和独立灯具。合同未限制拆除权，租赁到期后小李顺利带走货架和灯具，未引发争议。

• 案例3：小张在上海租赁一办公室，安装了定制玻璃隔断。合同要求恢复原状，小张拆除隔断并修复墙面，避免了赔偿纠纷。

五、租户的应对策略

1. 签订明确的租赁合同

• 在合同中明确装修物品的归属、拆除权和恢复原状的责任。

• 约定固定装修的残值补偿机制，如“租赁到期后，房东按市场价值补偿50%装修费用”。

• 注明装修需经房东同意，避免未经同意装修导致的纠纷。

2. 优先选择可移动装修

• 使用活动货架、可拆卸灯具、模块化装饰等，降低拆除难度和成本。

• 避免投入过多固定装修，尤其是短期租赁。

3. 与房东协商

• 装修前与房东沟通，取得书面同意，明确拆除或保留的条件。

• 租赁到期时，协商装修残值补偿或拆除方案，减少争议。

4. 保留装修证据

• 保存装修发票、施工合同和照片，证明装修由租户自费，便于主张拆除权或补偿。

• 记录拆除过程，避免房东以“破坏原状”为由要求赔偿。

5. 寻求法律支持

• 若房东无理拒绝拆除或要求高额赔偿，可咨询律师或向法院提起诉讼，依据《民法典》维护权益。

• 向当地市场监督管理部门或消费者协会投诉，寻求调解。

租户应在签订合同时明确装修处置条款，优先选择可移动装修，保留装修证据，并在租赁到期时与房东协商拆除或补偿方案。通过科学规划和依法维权，租户可以最大程度保护自身权益，避免装修纠纷。