有没有发现，长沙新规楼盘也卖不动了
24 年 12 月至今，长沙楼市曾因新规项目的入市而掀起一阵热潮。
绿城玉海棠凭借其位于洋湖片区核心区的优势，周边配套丰富，作为长沙新规后的首批 “零公摊” 项目之一，推出 324 套房源，认筹 507 组，去化率高达 90%，此后多次加推均去化良好，目前整盘已经进入尾盘销售阶段。同一时期，豪宅项目长沙瑞府也热闹非凡，24年12月首开，到25年6月三期已经基本售罄。
进入 2025 年上半年，这股热度仍在持续。
邦泰观宸在开福区一经推出便引爆市场，86 套 142 至 181 平方米的新规产品，吸引 291 组购房者激烈争抢，平均 3 人抢一套房，仅用 2 个月便实现清盘。湘江金茂府推出的新规大平层同样成绩斐然，200 至 280 平方米的户型，得房率达 99% 至 104%，较旧规产品多出 40 至 60 平方米实用空间，单套住宅总价虽高达 500 万至 1000 万元，却备受追捧，自 5 月 26 日首开，3 栋 170 余套房源基本售罄。
根据克尔瑞发布的 2025 年上半年长沙楼市成交排行榜，TOP10 项目中有 80% 为新规产品；一时间，‘新规’仿佛是救命稻草，让地产从业者再一次看到了曙光。
然而，近期新开盘的项目，其效果却不尽人意，同为新规产品，中欣澜庭、龙湖观萃首开却遭遇滑铁卢，实际去化率均不到 30%。这一现象令人咋舌，曾经炙手可热的新规楼盘，如今也面临销售困境。
中欣澜庭的产品不可谓不卷，会所、下沉式庭院、名贵树种等配置，样样都有，完全按照2万+的项目标准在做产品，但处于城市的边缘，周边商业、地铁等配套均没有，输出的配套学校也尚无红头文件，首开据说只卖了三四十套。
龙湖观萃所在的芙蓉北板块，周边没什么楼盘在售，而且板块内、上游的四方坪、开福中心板块，同档次竞品都比较少，从市场竞争和客户基数来看，都非常健康。但项目没有地铁、中学也需要派位，产品力也没有达到龙湖惯有的水平，同时价格过高，首开实际只卖了四五十套。
反观邦泰观宸、湘江金茂府，除了实景展示的豪宅感、超高得房率户型之外，更多的是有地铁、江景等核心资源的加持，更有不可复制的核心地段为基础。
不是新规不灵了，而是“买地段+买配套”的底层逻辑时刻在影响购房者的决策。不管市场如何变化，具备“地段+配套”加持的优质新规项目、仍然有希望成为爆款。
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