房屋订金和定金分别
1、性质不同：定金是一个法律概念，能通过“定金原则”对合同的成立和合同的履行提供担保。但订金却不具备法律意义，只有预付款性质。
2、法律后果不同：由于定金是一个法律概念，这意味着购房者交了购房定金后，需要履行相应的义务，如果违约需要承担一定的责任，定金只有在合同履行后，才能抵作价款或者收回。而订金由于不是一种法律概念，如果对方违约，则只需退回原订金，而不是双倍返还。
3、数额限制不同：由于定金是一种法律概念，对于买卖双方都有约束，根据担保法及其司法解释规定，当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20％。而订金则不一样，具体交纳的数额双方可以自行协商。
买房“定金”一定退不了吗？
“定金”就一定退不了吗？也不一定，如果交易中本身存在以下情况，那么即使是“定金”，也是可以要求退还的。
1、合同条款有异议
若在签订购房合同前，发现合同中存在明显不平等的条款，购房者一定要第一时间提出来，并与卖方协商调整，如卖方拒不调整，购房者可以要求退还定金。
2、超出约定时间
如果在认购书约定的期限内，因为卖方的原因导致无法签订购房合同，那么此时就需要退还购房定金。
3、有补充协议
如果买卖双方签订了补充协议，并且约定了购房者反悔时可退还定金，那么就可以达到退定金的目的了。
4、房屋不达标
在房子不具备销售条件时进行交易，比如未取得预售许可证的房子，那么此时即便交了定金，也可以退定金的。
5、房产已抵押
如果在不知情的情况下，买到了抵押房，也是可以退定金的，购房者可以直接向法院起诉。
退定金的最好办法是什么？
1、从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。比如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。
2、购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。
3、买房定金是可以退的，但要在一定的条件之下，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。
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