人防车位开发商有权出售使用权吗

家核优居 2022-12-28 来源: 原创

人防车位开发商没有权出售使用权。根据规定，人防车位是不能买卖的。人防车位是开发商根据相关法律规定，建设地下人防工程，然后将之改造作停车使用的车位，该类车位产权属于国家，无法出售但可以出租，且租期不得超过20年。

什么是小区人防车位？

人防车位是开发商根据《人民防空法》的规定建设的地下人防工程，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。这类车位产权不属于业主也不属于开发商，所有权归国家。人防车位无法出售但可以出租，且租期不得超过20年。

人防车位属于业主还是开发商？

1、人防车位的归国家所有，既不属于业主，也不属于开发商。

2、目前按照《物权法》的相关规定，人防车位是由开发商投资所建设的，属于小区的附属设施，开发商享有其使用权。人防车位具备了构造，利用上的独立性，不属于业主共有。

3、人防车位不能进行买卖，人防车位和小区的普通车位是不一样的，日常生活当中是开发商在使用和管理。

购买车位需要注意什么？

1、车位产权

首先要看车位是否归开发商所有，即开发商是否拥有所有权。若购买的车位、车库不能办理产权证，则说明该车位或车库是不能销售的。如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易。

2、必须要取得预售许可证

车位预售许可证和开发商卖房要取得预售许可证一样，也是必须要取得的。购房者在审查预售许可证时需注意，如果地下车位与地上商品房是一并申请预售的，应当在预售许可证的备注栏内注明地下车位的批准预售面积。如果地下车位是单独申请预售许可证的，在预售许可证的“项目类型”栏内会加以注明。

3、买车位不能用公积金贷款

我们都知道，住房公积金应用于职工购买、建造、翻建、大修和装修（新增）自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。因此，公积金贷款不能用于购买除自住房以外的东西，当然就不能用于购买车位。

4、具体细则要写进合同中

在签订购房预售合同时，如果车位是随房屋一并预购的，购房者与开发商应就车位的四至范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚，最好附有平面图，并约定好出现差异的解决方式。购房者如果是先预购商品房再买车位的，则可与开发商另行签订预售合同，并在合同内注明预售商品房的具体情况，并进行登记备案。

人防车位使用的“两种模式”

方式一：转让人防车位使用权

陈先生购买车位的方式即属于这一类。合同中约定：该地下车位系甲方按照国家规定投资建设的战时用于防空人防工程，甲方（开发商）享有非战时或其他非紧急状况下的使用权，该地下车位的使用期限与所依附的国有建设用地使用期限（70年）一致。

同时，合同指出，该地下车位属使用权转让，甲方（开发商）不承诺为乙方（购买者陈先生）办理地下车位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或其他权属证明文件；而一旦国家政策允许甲方向乙方进行权属分割，届时，甲方承诺将无条件配合乙方办理。

方式二：人防车位使用权出租

据了解，有少数开发商在“销售”人防车位时，跟业主签署的是《地下停车位使用权租赁合同》，合同约定租赁期限为70年。但此项与《合同法》第214条相冲突，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

因此，一些开发商在其租赁合同中，将人防车位的租赁期限约定为20年，并同时约定将剩余的50年使用权无偿赠送给购买者，以此规避合同法的规定。